A Engenharia de Avaliações pode ser definida como um conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados com o objetivo de identificar o valor de um bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data

A avaliação de imóvel urbano consiste na identificação do valor de mercado do bem. A valor de mercado é aquele encontrado por vendedor desejoso de vender mas não forçado e um comprador desejoso de comprar mas também não forçado, tendo ambos pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da propriedade. Para a ABNT (2004) o valor de mercado é a “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente.”

O método comparativo direto de dados de mercado é o preferido dos avaliadores e consiste em obter uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do bem avaliando, usando-se toda a evidência possível. Ao utilizar este método, deve-se fazer o tratamento estatístico dos dados pesquisados. São duas as modalidades de tratamento estatístico das amostras pesquisadas: a metodologia científica, que emprega a estatística inferencial que, vem sendo mais utilizada por sua maior confiabilidade, e a homogeneização por fatores, que emprega a estatística descritiva. A utilização de tratamento científico (Anexo A da NBR 14.653-3/2004), com emprego de regressão linear múltipla, amplia as condições de atingir melhores níveis de fundamentação e precisão das avaliações, além de permitir a avaliação de forma massiva, em casos de desapropriação por utilidade pública, por exemplo, na construção de obras públicas como ferrovias, estradas, canais de irrigação, etc. Outra aplicação dos modelos é a estimativa do valor venal de imóveis rurais; abertura de ruas e avenidas em processos de desapropriação por utilidade pública; embasamento técnico para defesa de Entidades Públicas em processos judiciais; e outras aplicações como: reavaliação de ativos de empresas; partilha oriunda de herança, meações ou divórcios; lançamento de impostos; e hipotecas imobiliárias. Para fixação de valores relativos a impostos como o ITBI e IPTU, e outras contribuições como taxas cartoriais, são utilizadas comumente tabelas de preços referenciais, plantas genéricas de valores ou apenas a declaração dos envolvidos na transação.

A aplicação da metodologia mais adequada para realização de um trabalho avaliatório depende fundamentalmente das condições mercadológicas com que se defronta o avaliador, pelas informações coletadas neste mercado, bem como pela natureza do serviço que se pretende desenvolver. O métodos disponíveis, previstos na NBR 14.653:1, podem ser empregados para estimar o valor de um bem, de seus frutos e direitos, o seu custo ou ainda determinar indicadores de viabilidade.

Os fatores de homogeneização mais utilizados e já consagrados pela engenharia de avaliação para imóveis urbanos são:

I- Fator contemporaneidade: Este fator é utilizado para atualizar os preços de negociações petéritas para a data da avaliação;

II- Fator fonte: Tendo em vista que nos preços dos imóveis colocados em oferta geralmente estão incluídos acréscimos sistemáticos dados pelos ofertantes esperando atingir uma posição de equilíbrio, através da barganha com o comprador, por ocasião do fechamento do negócio, utiliza-se um fator de desconto, denominado Fator Fonte, que se deseja estimar o valor de mercado de compra e vendas;

III-Fator testada: Fator aplicado para retirar a vantagem ou desvantagem de um lote de referência em relação ao lote avaliando, pelas diferenças entre as suas frentes efetivas. Consider-se frente efetiva, a projeção da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas, quendo ambas são oblíquas no mesmo sentido, ou à corda em caso de frente curva;

IV-Fator de profundidade: Utiliza-se este fator para se retirar a discrepância decorrente da diferença existente entre as profundidades equivalentes de um lote de referência e o lote avaliando. Entende-se como profundidade equivalente o quociente entre a área total do terreno e sua frente efetiva;

V-Fotor melhoramentos: Utilizado para corrigir as discrepâncias existentes entre melhoramentos públicos disponíveis na testada de um lado de referência, em relação aos melhoramentos disponíveis na testada do lote avaliando.

Existem outros fatores usados em menor escala, que são os fatores Transposição, Várias frentes, Superfície, Topografia e Acessibilidade.

Assim como na avaliação de benfeitorias de imóveis rurais, os imóveis urbanos podem ser avaliados pelo método da quantificação do custo:

I-Avaliação a partir do Custo Unitário Básico - CUB: A estimação dos custos, pelo orçamento sumário, é feita com base em custos tabelados pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil - SINDUSCON, ou pelo Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil - SINAPI, em que é feita uma vistoria no imóvel, estimação do padrão construtivo, relacionamento da benfeitoria com os projetos-padrões, estimação do custo unitário básico, cálculo da área construída, e por a estimação do custo unitário final.

II-Avaliação do custo pelo orçamento detalhado: O orçamento detalhado, tem como objetivo o preenchimento de uma planilha de custos de forma apropriada. Para isso, são necessários a vistoria, levantamento dos quantitativos, pesquisa de custos, e por fim o preenchimento da planilha orçamentária.

O Método da Capitalização da Renda, a depender do caso, também poderá ser utilizado. Este método estima o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas, com base na capitalização presente de sua renda líquida, real ou prevista. Os aspectos fundamentais do método são a determinação do período de capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente justificadas pelo engenheiro de avaliações.